전세사기 피해 예방 발표 깡통전세 피해예방 정리

국토부 전세사기 피해 방지 세부방안 발표

최근 임대차 계약 종료 이후에도 보증금을 돌려받지 못하는 전세 피해가 지속적으로 증가해 재산상 손실과 함께 예기치 못한 주거불안이 발생하고 계약정보가 부족한 임차인을 노린 악의적 전세사기도 급증함에 따라 정부도 본격적으로 전세사기 피해 대책을 마련해 발표했습니다.

 

전세사기 피해방지 국토부 발표

 

1. 임차인에게 폭넓은 정보 제공

1) 자가진단 안심 전세 앱 구축

적정 전세, 매매가, 악성 임대인 등 위험거래를 판단할 수 있는 정보의 부족으로 임차인이 전세 피해 위험에 쉽게 노출되었던 것을 전세계약 시 확인해야 할 주요 정보들을 한눈에 제공하는 자가진단 안심전세 앱을 구축·배포(23.1월)합니다.

 

안심 전세 앱으로는 전세가 수준, 계약 단지의 매매가 수준, 악성 임대인 명단, 공인중개사 등록 여부, 등록 임대사업자 임대보증 가입 여부, 불법·무허가 건축물 여부 등을 확인할 수 있습니다.

 

2) 선순위 권리관계 확인권한 부여

경매가 진행 중인 경우 우선변제되는 권리관계 중 체납 세금, 선순위 세입자 보증금은 임대인의 협조 없이 확인이 불가했는데 선순위 권리관계에 대한 확인 권한을 임차인에게 부여한다고 합니다.

 

계약 전 임차인이 체납사실·선순위 보증금 등의 확인을 요청하는 경우 임대인은 해당 정보를 제공해야 합니다.('22, 주임법 개정안 발의)

 

또한, 정보 요청 권한 및 제공 의무를 공인중개사 설명의무 대상에 포함('22, 중개사법 개정안 발의)하고 임대차 표준계약서에 반영합니다.('23년)

 

계약 후에도 임차개시일 전까지 임차인이 임대인 동의 없이 미납세금을 확인할 수 있도록 개선할 계획입니다.('22, 국세 징수법, 지방세 징수법 개정안 발의)

 

- 아직 개정안 발의상태로 언제 통과될지는 알 수 없습니다.

 

2. 안전한 거래환경 조성

1) 임대사업자 관리 강화

현재 임대사업자의 임대보증금 보증 가입 의무화('21,8)가 시작되었으나 임차인은 보증가입 여부 확인이 어렵고 미가입 사업자도 다수입니다.

 

이런 점을 개선하여 임대인이 보증을 신청할 경우 임차인에게 통보하고 보증가입 의무 준수 여부도 상시 점검할 예정입니다.('22.4분기)

 

HUG 홈페이지, 안심 전세 앱을 통해 확인이 가능합니다.

 

2) 공인중개사 등의 시장 감시기능 확대

공인중개사 등이 전세사기 의심 매물 등을 지자체 등에 신고하고 신고 시 포상금을 지급할 예정입니다.

 

3) 신축빌라 등에 대한 공정한 가격산정

신축빌라 등 시세 파악이 어려운 주택은 집값을 실제보다 높게 부풀려 깡통전세 계약을 유도하는 사례가 빈발하고 있는데 적정 시세가 반영되도록 주택 가격 산정체계를 개선할 계획입니다.

 

4) 고전세가율 지역 관리

실거래가를 기반으로 아파트, 연립·다세대 등의 전세가율을 구체적으로 공개하고 보증사고 현황·낙찰률을 제공할 예정입니다.

 

전세 피해가 우려되는 지차체는 별도로 통보하고 이상 거래 위험 매물 등에 대한 점검을 실시하는 한편, 임대차 계약 시 주의사항 등 홍보활동도 병행될 예정입니다.

3. 임차인 법적권리 강화

1) 최우선 변제금액 상향

담보설정 순위에 관계없이 최우선 변제금액을 임대차 보증금 통계, 권역별 임대차 시장 현황 등을 고려하여 상향을 추진하고 있습니다.

 

최우선 변제금 : 서울 (5천만원), 과밀억제권역(4.3천), 광역시(2.3천), 그 외(2천만원)

 

2) 임차인 대항력 보강

대항력이 전입신고 다음 날 발생하는 점을 악용하여 임대차 계약 직후 주택을 매도하거나 근저당을 설정, 보증금을 편취하는 사례가 많았습니다. 

대항력 발생 예시

표준 계약서에 특약을 명시하고 은행 대출 심사절차의 개선을 추진하고 있습니다.

 

임대인이 임차 계약 여부를 미고지 시 은행은 임대차 계약 확인이 곤란했으나 은행이 확정일자를 확인할 수 있도록 임대차 신고시스템에 접속할 수 있는 권한을 부여할 예정입니다.

 

4. 전세사기 피해 지원

HUG 내 전세 피해 지원센터를 설치하고 금융서비스, 임시거처 및 임대주택 입주, 법률상담 안내 등을 원스톱으로 제공할 예정입니다.

 

전세사기 피해 임차인을 대상으로 주택도시기금에서 1%의 초저리 자금 대출을 지원합니다.

 

전세사기 노출 위험이 상대적으로 큰 청년·신혼부부 등에 대해서는 보증료를 추가 지원하여 보증가입을 유도할 계획입니다.

 

전세사기 피해를 당한 경우 신규계약 전까지 HUG가 강제관리 중인 주택 등을 임시거처로 제공하여 주거불안을 해소할 예정입니다.

 

5. 전세사기 단속 처벌 강화

전세사기 근절을 위해서 관계기관 합동 특별단속을 실시하고 상시적으로 공조체계도 구축할 예정입니다.

 

전세사기 가해 임대사업자와 중개사 등에 대해서는 처벌을 강화하고 채권회수를 위한 전담 관리체계도 운영될 예정입니다.

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정부는 대부분의 계획을 연내에 이행하는 것을 목표로 하고 있으며 법률의 개정이 필요한 것들도 내년까지는 시행될 수 있도록 한다고 합니다. 

 

지금까지 국토부 전세사기 피해방지 세부방안에 대해 알아보았습니다.