전세권설정 확정일자 경매 시 비교

전세권 설정과 확정일자 경매 시 비교

전세금을 안전하게 지키기 위해 전세권 설정 등기를 할 것인가 확정일자를 받을 것 인가 두 가지 모두 좋은 방법입니다. 하지만 다음과 같은 몇 가지 차이점이 있습니다. 그럼, 전세권 설정과 확정일자에 대해 알아보겠습니다.

 

전세권 설정과 확정일자

 

1. 의미

(전세권) 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 맞게 사용, 수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말합니다.(민법 제303조제1항) 

 

(확정일자) 증서가 작성된 날에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다. 대항력(주택의 인도 및 전입신고)과 확정일자를 갖춘 경우 우선변제권을 취득합니다. 

 

(우선변제권) 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.(주임법 제3조의2제2항)

 

2. 법적 성격

(전세권 등기) 적용 법규는 민법이며 물권으로 등기부등본에 기재가 필요합니다.

 

(확정일자) 적용법규는 주택임대차 보호법이며 채권으로 등기부등본의 기재가 필요하지 않습니다.

 

3. 임대인의 동의

(전세권 설정) 전세권 설정 시 임대인의 동의가 필요합니다. 집주인이 임차인의 전세권 설정에 동의, 협력하기로 한다는 문구가 있어야 합니다.

 

(확정일자) 임대인의 동의는 필요하지 않습니다. 임차인이 주택임대차계약서를 갖고 해당 주택 소재지의 주민센터를 방문하면 확정일자를 부여받을 수 있습니다.

 

4. 권리보호 시점

(전세권 설정) 등기부에 기재한 날 보증금의 보호가 됩니다. 확정일자와 같은 조건은 필요하지 않습니다.

 

(확정일자) 실거주와 전입신고 확정일자를 받은 다음날 권리가 보호됩니다. 중간에 다른 곳에 거주를 하게 되면 그때부터는 보호를 받지 못합니다. 대항력 성립요건(주택의 인도 및 전입신고)과 존속 요건(실거주)을 모두 유지해야 하고 확정일자를 받으면 권리를 보호받을 수 있습니다. 

 

5. 전전세 가능 여부

전세권 등기는 집주인의 동의 없이도 전전세가 가능하나 확정일자는 집주인의 동의 없이는 불가능합니다.

 

6. 절차

(전세권 등기) 집주인의 등기필증, 인감증명서, 인감도장 등을 가지고 등기소에 가서 전세권 설정 등기를 합니다. 임대인의 필요서류들이 많기 때문에 집주인이 거절할 경우 등기 자체가 불가능합니다.

 

(확정일자) 임차주택 소재지의 읍면동 주민센터를 방문하여 주택임대차계약서에 확정일자인을 받거나 인터넷 등기소에서 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청합니다.

 

7. 비용

(전세권 등기) 등록세, 교육세 및 증지대 또한 퇴실 시 말소비용 등 확정일자에 비해 많은 비용이 소요됩니다.

 

(확정일자) 1천원 미만(정보시스템 이용 시 무료)으로 저렴합니다.

 

8. 우선변제

(전세권 설정) 보통은 건물의 낙찰대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다.

 

(확정일자) 건물과 토지의 낙찰대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 선순위 담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력(주택의 인도 및 전입신고)을 갖춘 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보 물권자 보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.(최우선변제권)

 

9. 배당 신청

(전세권 설정) 전세권을 설정했을 경우 등기부에 기재가 되어있어 배당을 신청하지 않아도 배당을 받을 수 있습니다.

 

(확정일자) 배당을 신청해야만 보증금 배당을 받을 수 있습니다. 집행 법원이 정한 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 

 

(배당순위) 
• 제1순위 : 집행비용(인지대, 신청서기료, 등록면허세, 송달료, 평가비용, 현황조사비용, 수수료, 공고비 등)

• 제2순위 : 제3취득자의 비용상환청구권(필요비, 유익비)

• 제3순위 : 「주택임대차보호법」상 보증금 중 일정액, 「상가건물임대차보호법」상 보증금 중 일정액, 「근로기준법」상 임금채권 등 최종 3개월분의 임금 및 최종 3년 분의 퇴직금

• 제4순위 : 당해세, 지방세

• 제5순위 : 조세채권 등 당해세를 제외한 국세 및 지방세, 근저당권 및 전세권 등에 대해 담보된 채권, 확정일자 임차인

• 제6순위 : 각종 조세채권

• 제7순위 : 국세 및 지방세의 다음 순위로 징수하는 공과금(의료, 고용, 산재보험료)

• 제8순위 : 일반채권

 

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여기까지 전세권 설정 등기와 확정일자의 차이점에 대해 알아보았습니다.
전세권설정 등기나 확정일자를 받아 두는 것도 중요하겠지만 전세보증금을 완벽하게 지키기 위해서는 전세계약 전 권리분석을 확실히 하고 잔금일에 등기부등본을 다시 확인하는 것을 잊지 말아야 하겠습니다.