임대차 3법이란? 임대차 3법 폐지될까?

임대차 3법이란? 임대차 신고제 과태료 부과 1년 유예

임대차 3법이란? 전월세 신고제·전월세 상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 '주택임대차보호법' 개정안과 '부동산 거래신고제 등에 관한 법률' 개정안을 말합니다. 임대차 신고제 과태료 부과가 1년 유예된 가운데 임대차 3법에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

임대차 3법

 

* 임대차 3법 개정 주요 내용

 

✔ 전월세 신고제 : 계약 후 30일 내  계약내용 신고, 임대인 임차인에게 신고의무 부여

 

✔ 전월세 상한제 : 계약 갱신 시 임대료 상승폭 5% 이내로 제한 

 

✔ 계약갱신 청구권제 : 2+2 보장 안, 세입자 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 계약 연장 

 

1. 임대차 신고제

임대차 신고제는 임대차 시장의 실거래 정보를 투명하게 제공하고, 임차인 권리보호를 위해 2021년 6월 1일부터 시행되고 있는 제도입니다. 주요 내용을 살펴보면 다음과 같습니다.

 

① 신고대상 : 전국(광역시 및 경기도 외 도 관할 군 지역 제외) + 보증금 6천만원 초과 또는 월차임 30만원 초과 임대차 계약

 

② 신고내용 : 계약 당사자 인적사항, 임대목적물 정보, 임대료 · 계약기간 등 계약내용

 

③ 신고방법 : 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내 방문 또는 온라인 신고, 계약서 제출로 신고 가능하며, 공인중개사 등의 대리신고도 가능합니다.

 

④ 과태료 및 계도기간 : 거짓신고 100만원, 미신고 4~100만원 과태료 부과

 

다만, 통상적인 임대차 계약기간에 맞도록 계도기간을 23년 5월까지 1년 연장하여 21년 6월 1일부터 23년 5월 31일까지 총 2년간 운영하며, 계도기간 중 과태료는 부과되지 않습니다.

 

2. 전월세 상한제

전월세 상한제는 계약 갱신 시 임대료 상한을 5% 범위 내로 제한하도록 하되, 지자체가 지역 임대차 시장의 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있습니다.

 

☞ 임대료 제한은 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용됩니다. 

 

☞ 임대료 상한 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한 일뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.

 

3. 계약갱신 청구권제

계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다. 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 할 수 없습니다. 임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 됩니다.

 

☞ 임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 경우

 

① 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

- 임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우, 1월 연체 후 2, 3월에 지급하였다가 4월에 다시 연체한 경우

 

② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 

- 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우, 주택 본래의 용도가 아닌 불법 영업장 등의 목적으로 임차한 경우

 

③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

- 임대인이 임차인에게 소정의 보상 (이사비 등)을 실제 제공한 경우

 

④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

- 임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용 수익 하게 한 경우

 

⑤ 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

- 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인의 동의 없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우, 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우

 

⑥ 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

- 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실

 

⑦ 임대인이 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

⑧ 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

 

⑨ 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 

- 임대인의 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우

 

정부가 임대차 3법 손질에 시동을 걸면서 그 첫번째로 임대차 신고제의 계도기간을 1년 더 연장했습니다. 임대차 3법 전면 폐지는 부동산 시장에 큰 혼란을 야기할 것이란 판단에서 미세한 조정 위주로 정책을 손 볼 것으로 예상하는 가운데 어떤 것이 더 국민들을 위한 정책인지 국민의 입장에서 한 번 더 생각하는 정부가 되길 바랍니다.