상생임대주택 양도소득세 특례 10문 10답

상생임대주택 양도소득세 특례 10문 10답

안녕하세요?

스마트지식정보입니다.

오늘은 상생임대주택에 대한 양도소득세 특례 확대 · 개편으로 제기된 주요 질의에 대한 설명자료를 살펴보겠습니다. 

 

상생임대주택 양도소득세 10문10답

 

「상생임대주택 양도소득세」

▪ 계약갱신청구권 행사도 상생으로 인정

▪ 전세 승계받은 갭 투자자는 인정 안됨

▪ 전 ↔ 월세 전환, 5% 內 계산되면 인정

 

(질문 1) 「상생임대주택」으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 보유세 거주요건 2년 + 장특공제 거주요건 2년이 면제되는 건가요?

(답변 1) 아닙니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제되는 것입니다.

▶ 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대 1주택인 경우 적용됩니다.

 

▶ 임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 시 필히 1주택자로 전환하여야 거주요건 2년 면제 혜택을 받을 수 있어요.

 

「조정대상지역 1세대 3주택자인 임대인인 경우」

구     분	주택 A	주택 B	주택 C
취득 시점	2018년	2019년	2020년
양도 시점	2022년	2024년	2026년
과세 여부	과   세	과   세	2년 거주 시 비과세 (1세대 1주택)
양도 시 2년 거주요건	-	-	상생임대주택인 경우 2년 거주요건 면제

 

(질문 2) 「상생임대차계약」으로 인정받기 위해서는 "직전 임대차계약" 대비 <임대료 5%> 이하 인상을 준수해야 하는데, 이때 "직전 임대차계약"이 무엇인가요?

(답변 2) "직전 임대차계약"이란 거주자 甲이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다. 즉, 甲이 주택을 취득하기 전 종전 임대인 乙과 임차인 丙 사이에 체결된 계약을 甲이 승계받는 경우는 "직전 임대차계약"에 해당하지 않습니다.

 ▶ 이미 임차인이 있는 주택을 구입하여 임대차 계약을 승계받는 경우까지 세제지원을 하는 것은 임대주택 순증 효과(실질적인 순전한 증가) 등을 감안 시 부적절합니다.

 

(질문 3) "직전 임대차계약"과 "상생임대차계약"의 임차인이 동일해야 하나요?

(답변 3) 아닙니다. "직전 임대차계약"과 "상생임대차계약"의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방합니다. 즉, 임차인이 변경되어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 됩니다.

▶ 임대료 5% 이하 인상을 준수하여 임대차 시장에 상대적으로 저렴한 임대주택 공급을 유도하는 취지상 임차인의 동일성은 필요하지 않습니다.

 

(질문 4) "직전 임대차계약"과 "상생임대차계약" 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나요?

(답변 4) 그렇습니다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속하여 유지될 필요는 없습니다.

 

(질문 5) "상생임대차계약"을 언제까지 체결해야 "상생임대주택"으로 인정받을 수 있나요?

(답변 5) 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 합니다.

▶ 금년 중 임대를 시작하는 임대주택의 경우 2024년 중 계약기간이 종료(일반적 임대기간이 2년인 점 감안)되므로, 이러한 주택도 2024년에 상생임대차계약을 체결하여 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 적용기한을 2022년 12월 31에서 2024년 12월 31일로 2년 연장하였습니다.

 

(질문 6) 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 "상생임대차계약"으로 인정되나요?

(답변 6) 네, 가능합니다.

 ▶ 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 2년 거주요건을 채우기 위해 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 경우 등을 방지하기 위함입니다.

 

(질문 7) 등록 임대주택사업자의 임대주택도 "상생임대주택"이 될 수 있나요?

(답변 7) 네, 가능합니다.

▶ 등록 임대주택사업자는 임대료 5% 이하 인상뿐만 아니라, 장기간의 의무임대(10년) 등 각종 공적의무를 부담하는 점을 감안 시 상생임대주택 특례를 제한하지 않는 것이 형평에 부합합니다.

 

(질문 8) 임대주택이 다가구주택인 경우 "상생임대주택"으로 인정받기 위해 각 호(세대) 별로 "상생임대차계약"을 체결해야 하나요?

(답변 8) 추후 양도계획에 따라 다릅니다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 합니다.  그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있습니다.

▶ 다가구주택은 주택 전체를 양도하는 경우 일반적인 주택과 같이 다가구주택 자체를 1주택으로 보고, 독립구획별 양도 시 해당 양도 구획을 1주택으로 봅니다.

 

(질문 9) "직전 임대차계약"에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 "상생임대차계약"에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나요?

(답변 9) 해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정합니다.

▶ 직전 임대차계약 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 하므로, 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정합니다.

 

「직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 인정 사례」

구    분	사례 ①	사례 ②	사례 ③
계약 기간	2년	2년	1년
실제 임대기간	1년 7개월	2년 2개월	2년
의무 임대기간	인 정	인 정	인 정

 

① 2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 1년 7개월만 실제 임대한 경우

 

② 2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 2개월 더 임대한 경우

 

③ 1년 계약하였으나, 묵시적 갱신(주임법 제6조) 등으로 신규 계약 체결 없이 2년 임대한 경우

 

 

「상생 임대차계약에 따른 의무임대기간 인정 사례」

구    분	사례 ①	사례 ②	사례 ③
계약 기간	3년	2년	1년
실제 임대기간	2년 6개월	2년 2개월	2년
의무 임대기간	인 정	인 정	인 정

 

① 3년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 2년 6개월만 실제 임대한 경우

 

② 2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 2개월 더 임대한 경우

 

③ 1년 계약하였으나, 묵시적 갱신(주임법 제6조) 등으로 신규 계약 체결 없이 실제 2년 임대한 경우

 

(질문 10) "상생임대차계약"을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나요?

(답볍 10) 민간임대주택특별법 제 44조 제 4항에 따른 산정률(전세↔월세 전환률)을 활용하여 계산합니다. ⁕ "연 10%"와 "기준금리(6.23일 현재 연 1.75%) + 연 2%" 중 낮은 비율

▶ 예 1) 전세보증금 3억원인 주택을 월세 보증금 5천만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는, 월세를 82만 8,125원 이하로 설정해야 함.

 

▶ 예 2) 월세 보증금 2,000만원 + 월세 50만원인 주택을 전세로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는, 전세보증금 1억 8천 9백만원 이하로 설정해야 함.

 

 

+ 이상으로 상생 임대주택 양도소득세 특례 10문 10답에 대해 살펴보았습니다.

서민 주거비 부담을 덜어주는 임대인에게 혜택을 줘 급격한 임대료 상승을 막겠다는 취지로 도입된 제도인만큼 효과가 있었으면 합니다.